房地产开发公司存在的一些常见问题：

1、房地产开发公司成本票少，进项不足：

房地产开发企业用工来源复杂，且材料来源不统一，即便业务真实，但是供货商、用工环节都存在缺少发票的情况；

2、中介费用这类居间费用无法提供发票，且数额往往较大；

3、股东分红时需要缴纳20%的分红税，个税高；

4、房地产开发企业会计核算存在不规范，增加税务风险

房地产开发企业因为进项票据来源复杂，资金支出、流入复杂性高，财务做账难度大，无法完全真实对企业的进项、支出进项核算，企业真实经营情况就比较混乱。

房地产公司降低企业税负方法

一、利用有限公司财政返还奖励

方案原理：在园区成立新公司，将原公司的业务分包给园区新成立的公司，税负转移到园区公司，园区公司在园区纳税后可享受财政扶持，达到降低企业增值税和所得税税负的目地。

具体内容：在税收园区成立有限公司（一般纳税人），享受当地园区对企业的增值税返还、企业所得税返还政策：

增值税返还：按照地方留存部分的60%-85%给予扶持奖励；

企业所得税返还：按照地方留存部分的60%-85%给予扶持奖励。

案例分析：陈总在深圳经营的一家房地产房中介公司盈利不错，直至年底有3000万的应纳税额，若不做税收筹划，企业直接正常纳税需要缴纳以下费用：

增值税：3000w/（1+6%）*6%=169.8w

附加税：169.8w*12%=20.38w

企业所得税：3000w*25%=750w

股东分红税：（3000w-750w）*20%=450w

综上企业合计1390w左右的税费，3000w来看，将近一半的利润都要拿来缴税，实际到手的只剩下将近二分之一。

在园区注册有限公司后可享受财政扶持奖励政策：

增值税：地方留存169.8w*50%=84.9w后可拿到返还奖励：84.9w*80%=67.92w;

企业所得税：地方留存750w*40%=300w后可拿到返还奖励：300w*80%=240w；

综合返还：240w+67.92w=307.92w

第一轮用返还政策筹划下来就能少缴纳300多万的税金，实际到手三分之二。

二、个人独资核定征收

方案原理：在园区成立个人独资企业可享受核定征收政策，个人独资不缴纳企业所得税，征收的是个人经营所得税，直接核定开票额的10%作为应纳税额，再按照五级累进制税率表计算出个税税率在0.5%-2.19%之间，可解决企业所得税压力以及分红税压力。

具体内容：园区和人独资企业需缴纳的税率为：

个人所得税：2.19%（最高2.19%）

增值税：1%（小规模2021年按1%征收持续到12月31日）

附加税：0.06%（12%减半征收6%）

综合税负3%左右

案例分析：上文提到的陈总的房地产开发公司，他占股20%，年底分红的话，利润(3000-750)*20%=450w,需要缴纳分红税：450*20%=90w,通过个人独资企业筹划后：

增值税：450w/（1+1%）X1%=4.45w

个人所得税450*10%*30%-4.05=9.45w

附加税：4.45wx6%=0.267w

通过个人独资企业进行核定征收的税负：

4.45+9.45+0.267=14.167w约为14.2w

只需要缴纳14.2w左右的税，陈总可以到手450-14.2=435.8w

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